Déconstruire le mythe du rentier
Nicolas Popovitch, entrepreneur et investisseur dans l’immobilier depuis près de vingt ans, commence par déconstruire les discours ambiants sur la richesse facile. Il raconte son parcours, marqué par la faillite de l’entreprise familiale, qui l’a conduit à se lancer très jeune, sans capital de départ. Aujourd’hui, son activité se répartit entre l’achat-revente en tant que marchand de biens, la location, et la vente de produits financiers, l’immobilier représentant plus de 70 % de ses revenus. Il met en garde contre l’effet de mode de l’investissement immobilier, popularisé par des vendeurs de formations en ligne. Selon lui, beaucoup de ceux qui se prétendent « rentiers » grâce à l’immobilier vivent en réalité de la vente de leurs programmes, et non de leurs rentes immobilières.
Il insiste sur une réalité fondamentale : devenir rentier en partant de zéro prend du temps, souvent une dizaine d’années, et non quelques mois comme le suggèrent certaines publicités. « Je ne vois pas comment en faisant un crédit sur 20 ans, tu vas pouvoir prétendre être rentier. Pour moi, il y a un non-sens qui est évident. »
L’investissement, un métier de terrain
Pour Nicolas Popovitch, l’immobilier est avant tout un métier de terrain, qui exige une connaissance fine des micro-marchés locaux. Il est impossible, selon lui, de donner des conseils pertinents sur le marché français en vivant à l’étranger. Il partage plusieurs de ses critères pour repérer une bonne opportunité : n’acheter que des biens dans lesquels il pourrait lui-même vivre, et surtout, mener des recherches approfondies sur la démographie, l’attractivité économique ou encore la qualité des infrastructures locales, comme les universités. Il raconte comment l’analyse de la démographie d’une ville, qui semblait en déclin, lui a permis de réaliser d’excellentes affaires en comprenant que la baisse était due à un fort taux de mortalité d’une population âgée, masquant une dynamique positive.
Il est possible de se lancer sans apport, mais il faut être conscient que le chemin sera plus long et plus difficile. « Quand tu n’as pas d’argent, c’est toi qui bosses. Ce n’est pas les autres qui bossent pour toi. »
Le plafond de verre du capital
L’échange aborde ensuite la question plus large de l’investissement pour les entrepreneurs et des blocages psychologiques, notamment le fameux « plafond de verre ». Nicolas Popovitch explique qu’il ne raisonne pas en termes de revenus mensuels ou de chiffre d’affaires, mais en capital global. Il a lui-même récemment fait face à un tel plafond, sentant qu’il arrivait au bout d’un cycle. Sa solution a été radicale : tout remettre à plat et vendre certains de ses « bijoux de famille », des biens très rentables, pour débloquer la situation et repartir sur une nouvelle stratégie de croissance. Cette décision, bien que difficile, lui a ouvert de nouvelles perspectives et l’a forcé à explorer des montages financiers qu’il se refusait à envisager.
Cette démarche illustre un principe clé pour surmonter les blocages : il faut parfois accepter de faire un ou deux pas en arrière pour pouvoir avancer plus loin et plus vite. « La folie, c’est de continuer à faire la même chose en espérant un résultat différent. »
Investir, un engagement à vie
Quels conseils donner à un entrepreneur qui débute dans l’investissement ? Le premier, et le plus fondamental pour Nicolas Popovitch, est d’apprendre à gérer parfaitement ses comptes personnels. L’investissement ajoute une nouvelle couche de complexité financière, et une base saine est indispensable. Le second conseil est une règle d’or : une fois qu’on commence à investir, il ne faut jamais s’arrêter. L’investissement n’est pas une action ponctuelle, mais un processus continu. Arrêter, c’est prendre le risque de voir son patrimoine stagner, voire régresser, notamment sous l’effet de la fiscalité.
Même pour un investissement à petite échelle, il faut accepter que son patrimoine nécessitera une attention constante tout au long de la vie. « Si tu commences, c’est pour jamais t’arrêter. Parce que si tu arrêtes, tu es mort. »
Pour aller plus loin
Les références de l’épisode
- Le livre de Nicolas Popovitch : « Devenir riche sans argent »
- Livre mentionné : « L’autoroute du millionnaire »
- Société de Nicolas Popovitch : Immobilier & Compagnie
- Concepts : marchand de biens, location saisonnière, Société Civile Immobilière (SCI)
Au fil de l’épisode
- Présentation de Nicolas Popovitch, entrepreneur et investisseur dans l’immobilier.
- Son parcours personnel, de la faillite de l’entreprise de son père à ses débuts dans l’immobilier avec sa mère.
- La répartition de ses activités : achat-revente, location, produits financiers et une petite partie sur Internet.
- Le mythe du « rentier » à 25 ans : pourquoi les publicités sur les réseaux sociaux sont trompeuses.
- La différence entre être rentier et gérer une activité commerciale comme la location saisonnière.
- Le temps réel nécessaire pour atteindre l’indépendance financière grâce à l’immobilier en partant de zéro.
- Pourquoi l’immobilier est un sujet porteur pour les vendeurs de formations en ligne.
- L’importance cruciale de la connaissance du terrain et des micro-marchés.
- Est-il possible de commencer à investir sans apport financier ?
- Conseils pour identifier une bonne opportunité immobilière : se projeter, faire des recherches approfondies (démographie, économie locale, etc.).
- L’importance de la prise d’information sur les décisions politiques locales.
- La gestion du risque : raisonner comme si l’argent investi pouvait être perdu.
- Pourquoi tous les entrepreneurs devraient investir, notamment pour préparer leur retraite.
- Les freins psychologiques qui empêchent les indépendants d’investir au-delà de leur propre entreprise.
- Son avis mitigé sur les formations en ligne : l’expérience peut faire gagner du temps, mais attention à la source des conseils.
- La rencontre qui a changé sa vision et l’a poussé à restructurer tout son patrimoine.
- Le concept du « plafond de verre » appliqué au capital et comment le dépasser.
- La nécessité de parfois « brûler les bateaux » ou de vendre ses meilleurs actifs pour progresser.
- Premier conseil pour un débutant : apprendre à gérer parfaitement ses finances personnelles.
- Deuxième conseil : une fois lancé, ne jamais arrêter d’investir.
- L’investissement est un processus continu qui demande une attention constante tout au long de la vie.
FAQ
Qui est Nicolas Popovitch ?
Nicolas Popovitch est un entrepreneur et investisseur spécialisé dans l’immobilier. Il a commencé sa carrière en 2002 et a créé sa première entreprise en 2004. Ses activités principales sont l’achat-revente de biens (marchand de biens), la location via des sociétés civiles immobilières (SCI), et la gestion de produits financiers. Il partage également son expérience via son site Immobilier & Compagnie et un podcast.
Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans argent ?
Oui, selon Nicolas Popovitch, il est possible de se lancer dans l’investissement immobilier sans apport. Il précise cependant que le chemin est alors plus difficile et plus long. L’absence de capital de départ limite le montant que les banques sont prêtes à financer, ce qui cantonne l’investisseur à un marché plus compétitif avec des biens moins chers. Cela demande donc plus de travail et de persévérance pour trouver la bonne opportunité.
Pourquoi l’investissement immobilier est-il si populaire sur les réseaux sociaux ?
Nicolas Popovitch explique cette popularité par l’effet de mode et surtout par l’argent. L’immobilier manipule des sommes importantes (souvent plus de 100 000 euros par opération), ce qui permet aux vendeurs de formations de justifier des prix élevés pour leurs programmes. La promesse de gains financiers importants derrière un investissement immobilier rend la vente de savoir et de conseils sur ce sujet particulièrement lucrative.
Quel est le plus grand mythe sur le fait de devenir rentier grâce à l’immobilier ?
Le plus grand mythe est celui de la rapidité. Nicolas Popovitch insiste sur le fait qu’il est impossible de devenir rentier en quelques mois ou un an en partant de zéro, contrairement à ce que certaines publicités suggèrent. Atteindre une véritable indépendance financière grâce aux rentes immobilières demande, selon son expérience, une dizaine d’années de travail et d’investissements constants. Il dénonce l’idée qu’un simple crédit sur 20 ans puisse rendre quelqu’un rentier.
Quels sont les premiers conseils pour un entrepreneur qui veut commencer à investir ?
Nicolas Popovitch donne deux conseils principaux. Le premier est de maîtriser parfaitement la gestion de ses finances personnelles avant toute chose. L’investissement ajoute de la complexité, et une base saine est indispensable. Le second conseil est de considérer l’investissement comme un engagement à vie : une fois qu’on commence, il ne faut jamais s’arrêter. C’est un processus continu qui demande une attention constante pour faire fructifier son patrimoine et s’adapter, notamment à la fiscalité.
